房地产估价.1第三章影响房地产价格的因素房地产估价.2一、影响因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求房地产估价.3（一）自身因素1．位置2．肥力3．地质4．地形地势5．土地面积和形状6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害7．建筑外观8．其他房地产估价.41．声觉2．大气3．水文4．视觉5．卫生房地产估价.51．数量2．人口素质3．家庭人口规模房地产估价.61．发展2．物价3．收入4.利率5.汇率房地产估价.71．政治安定状况2．社会治安3．房地产投机4．城市化房地产估价.81．房地产制度2．房地产价格政策3．行政隶属4．特殊政策5．城市发展战略、规划6．土地利用规划7．税收8．交通管制房地产估价.91．心态2．趣味3．时尚风气4．接近名家5．吉祥号码房地产估价.101．经济2．军事3．政治4．竞争房地产估价.11与需求正相关；与供给负相关（1）房地产总的供求状况（2）本地区房地产的供求状况（3）本类房地产的供求状况（4）本地区本类房地产的供求状况房地产估价.121、各种因素影响价格的变动方向不尽相同2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同4、各种因素影响价格的关系不尽相同5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达房地产估价.13(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。

房地产估价.14某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易PG电子app下载，其价格为200万元。能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？房地产估价.15有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。据此能否判断它们的价格水平高低？当知道何种条件时，能够判断？房地产估价.162m/2934%2330013303300V元期房价格=现房价格-预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的现值-风险补偿[例]某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。房地产估价.17某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清1、约定在成交日期时一次付清实际价格为80万元，与名义价格一致2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元万元实际价格＝37.770.0051300.实际价格小于名义价格12房地产估价.183、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清万元实际价格＝35.750.00518012实际价格小于名义价格4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元PG电子app下载，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格为80万元，与名义价格一致34房地产估价.195、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元PG电子网页版，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付万元实际价格＝65.79400.0051100.实际价格小于名义价格5房地产估价.201、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。

2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。房地产估价.213、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价900元/m2，则该宗土地单价多少？4、某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。房地产估价.225、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：（1）约定在成交日期时一次付清；（2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元；（3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；（4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。房地产估价.236、哪些因素会导致房地产价格上升？7、哪些因素会导致房地产价格下降？