今年以来，济南楼市一个重大变化是，东部高端改善楼盘涨价明显。

在高新区核心区，新盘价格涨到了3万+；在CBD，南部精装楼盘价格到了3.5万+；在盛福片区，部分新盘价格从两万出头到了两万五六……

但是，以上说的都是新房PG电子app下载，而新房受短期市场供求、开发商资金回笼需求等影响明显，并不能完整地体现市场全貌。要想看市场真实情况，还得看二手房市场。

那么，济南东部高端改善区域的二手房市场怎么样？我们盘点链家上的成交数据发现，二手房市场冷热不均的现象很明显。

1、CBD区域，2.4万-4万元之间

CBD区域，济南房价最高的片区之一。我们选择了北部两个体量较大的楼盘做参考，分别为绿地IFC和华润昆仑御。

其中，绿地IFC今年以来成交价格在2.4万-3万之间，多数在2.8万-3万之间。而在2022年年底，这里的成交价在2.5-2.7万之间，整体来说价格有小幅上涨。

华润昆仑御，今年以来成交价在2.55万-3.05万之间，多数在2.8万-3.05万之间。作为交付不久楼盘，其此前成交较少，2022年在链家系统仅有2套成交，价格在3万-3.14万之间。

这样对比下来，今年以来其二手房成交价未有上涨，甚至还略有回调。

至于CBD南部的精装楼盘，二手房成交量稀少，且户型不同差距很大，对比意义不大。

比如仁恒公园世纪，去年年底四室产品成交价在3.8万-4万元之间，今年以来其两室产品成交价在3.2-3.6万之间PG电子网页版PG电子网页版，无对比价值。

2、盛福区域，很多二手房价格未涨

再看盛福片区，这是今年以来济南楼市一大热点区域。

绿城百合花园，今年以来二手房成交价在2万-2.4万元之间，去年年底成交价在2.2万-2.4万之间，无上涨趋势，甚至略有回调。

中海紫御东郡，今年以来成交价在1.57万-1.87万元之间，去年年底成交价在1.68万-1.82万元之间，价格无上涨趋势。

3、高新区贤文片区，部分上涨

济南高端市场另一个热点区域，高新区核心区，海信贤文世家今年以来成交价在2.3万-2.72万元之间，去年年底成交价在2.1万-2.4万元之间，价格略有上涨。

中海天悦府，今年以来成交价在1.88万-2.64万元之间，去年年底成交价在2万-2.8万元之间，未有上涨趋势，甚至略有下调。

4、汉峪片区，玉蘭花园个别房价破4万

来到旅游路沿线，济南高端楼盘聚集的汉峪片区。

中铁逸都国际，今年以来成交价在1.64万-1.97万元之间，去年年底成交价在1.6万-2.1万元之间，基本持平，

绿城玉蘭花园，这个上涨趋势很明显。

今年以来成交价在2.78万-4.1万之间，多套房源成交价在3.5万元以上，个别房源价格站到了4万以上；去年年底成交价基本在2.7-3.31万元之间，没有一套成交价在3.5万元以上。

在玉蘭花园的旁边，华皓英伦联邦的成交价也有所上涨。

今年以来，其成交价在2.4万-3.2万元之间，去年年底成交价在2.08万-2.89万元之间

5、价格坚挺的背后，高端改善供应短缺

如此盘点二手房成交价，有很大局限性：因为二手房市场比较复杂，同一个小区内楼层不同、户型不同、装修不同，价格差距会很大，简单价格对比会错过很多细节信息。

但是，我们依然可以从以上10个楼盘中看出个大概——在以上10个楼盘中，价格上涨比较明显的有四个，分别是绿城玉蘭花园、华皓英伦联邦、海信贤文世家、绿地IFC，其他成交价并未有上涨趋势。

这四个楼盘的共同特点，房龄更短，改善属性更明显，尤其是绿城玉蘭花园，房价上升到3.5万元以上，甚至4万元以上，都是由高端改善群体推动的。

结合二手房市场的这种表现，我们认为，今年以来东部高端改善产品的价格上涨，原因主要包括两个方面：

首先是高端产品供应的短缺，东部好地段基本开发完毕，大家曾经瞧不上眼的盛福片区已经成了香饽饽。其次是产品的升级，现在很多新楼盘在产品设计、外立面等方面确实有很大提升，为高端群体带了更好的居住体验。

以上两点，造就了济南东部高端改善产品的价格上涨。

这种上涨趋势会持续下去吗？

在优质地段住宅供应短缺的背景下，预计济南东高端改善楼盘的价格将保持坚挺。但这轮价格上涨已经持续较长时间，价格已经站到一个很高的平台，除非在产品设计方面有突破，否则个人觉得价格稳一稳的概率更大一些。

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