北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥您好，去年听您说房价要涨，就开始准备买房，但是因为学区和自住两人意见不定，所以从去年开始看房，却一直未定，眼看着房价一点一点涨起来。我们凑下大概有700万首付，首房首贷，孩子3岁，2024年上小学。我的计划是先买个非学区位置自住的房子，首付300多万，2023年再买学区占坑房（因为感觉最近学区房不稳定，是否可以等两年看看政策）。

目前看中了建邦华府的一套104平的跃层，您帮忙看看这套房子从居住和保值性方面是否值得买？还有我们这种先买个能住的，等两年考虑学区的思路是否合适？之前看您的帖子，推荐首开常青藤，不太推荐建邦，我们去看了首开了，房子确实很好，户型超棒，但是常青藤现在都快8万了，而且五环外的位置，感觉没有建邦所在的三环边方便，不过建邦这个户型比首开差了很多。所以也不知道该怎么选，想求助一下您，感谢！

回答1：

1、我去年没敢说房价要涨，只是说上涨的可能性大而已。现在涨的多的还主要是学区房和热门板块，正在向其他板块传导之中。

2、先买自住的，过两年再考虑学区，没什么不合适的。到2023年之后就错过入学的最高峰期了，买房的家长应该减少许多，或许价格更实惠。

3、建邦华府，自住挺合适，保值分跟谁比。如果是在本板块之内，那肯定是不错的，南三环沿线比也没问题，除了草桥到公益西桥一带。将来在附近置换肯定不吃亏，基本都是同涨同跌的。

这里是曾经的南三环单价楼王，2007年2月开盘价高达1.2万，震惊全北京，一举推翻了南城没有高价盘的偏见。到了夏天，三期甚至报价1.5万。

这价格超过当时望京的橄榄城，直追双井大望路，首城国际到第二年年底开盘也不过是这个价。常青藤更是直到2009年夏天，推出C组团楼王，好像是3号楼吧，这均价才敢卖到12000。都2009年金九银十了，楼市绝对涨疯了，常青藤均价才达到1.5万。

之后的价格走势就这样儿了呗，橄榄城现在12万，首城国际10万+，常青藤也7万多了，而建邦华府均价6/7万，略低了一点儿。

4、也可以横向比较，和草桥的风景Club相比吧。

俩项目开盘差几个月吧，建邦华府先开的，Club蠢蠢欲动，开发商心痒的不行。建邦卖到1.5万的时候，终于咬着牙涨到了1万。甚至自己挂了个横幅，庆祝房价破万，跟闹着玩儿似的。现在两边也倒挂了，Club均价7万差不多，略超建邦华府。

5、总之吧，建邦华府也没什么不推荐的，挺好的自住小区，只是升值稍微慢了一点儿而已。这和小区品质的关系不大，主要是板块的原因。以后我也说不好，南三环沿线当然不可能总是落后，随着发展肯定有趋势逆转的时候。

这看规划吧，要不确实耽误了挺好的地段。建邦华府肯定是性价比更高，买了就等着板块提升也行，早晚的事儿。仅供参考。

提问2：

章哥您好，我今年40岁，2013年买的朝阳左家庄东里的房子，95年的房子，63平，一层2居南北向，目前市场价格450万左右。现在贷款还清，考虑到房龄过老将来不好出售，我想置换到北苑区域或者望京区域，目前手里有200万存款，纯自住，没有上学问题，一家3口，您觉得有必要吗？纯自住，唯一套房。谢谢。

回答2：

1、我一般只能从投资角度分析，纯自住不太好提什么建议，说点儿供参考吧。

2、450+200=650，那是否还准备贷款？假定按二套资格贷款吧，最多187万，减去税费能买800万的房。如果是这个预算，那建议换过去。如果不贷款了，那能买600万多点儿的房，换到望京就意义不大了，不如看别的板块。

3、左家庄东里就是普通的老公房社区，也是中海油的吧？从保值讲就是跟随大盘，走不出独立行情。1995年的在公房里还算相对新的，再过几年或许会有流动性的问题，现在基本不存在。

从投资角度来说，望京当然更好，整体升值率更高。但这里两极分化比较明显，品质高的小区升值更快，老小区慢一些，未必能超过左家庄。如果是650万，那只能买在老小区才能解决自住问题。所以换不换的意义不是很大，这价格在其他板块能买到更合适的房子。

而如果是800万，那在望京能买到房龄较新的品质较高的小区了，自住和保值都能实现，所以才更合适。

4、总之这看自己的预算，预算高才合适换到望京。仅供参考。

提问3：

章哥，目前在丰台七里庄附近有一套房子，因为单位在海淀大柳树附近，孩子明年上小学PG电子官网，为了接送方便，打算卖掉丰台房子在海淀置换一套。看了一周多房子，价差有点大，丰台6万一平，海淀11万一平。目前在看皂君庙、大柳树路以及西城展览路，预算在720万以内，两个男娃还有老人，想换一个小三居。同事建议换在西城初中学区更好，皂君庙附近小学农科院附小不错，但初中除了交大附中其他都不好，怕掉坑里。目前看的没啥好房源，有人建议7月以后再买，因为小升初结束后会再释放一批。目前纠结到底是换在海淀还是西城？哪个片区比较保值，因为6-9年以后孩子毕业还得换个大房子住得舒服。目前是溢价太多，但又不得不换，必须赶在明年元旦前落户才能实现划片入学。

回答3：

1、海淀还是西城，没有哪里更好，看自己适合哪里了。

简单说就是如果孩子是牛娃，家长期望值也高，那最好去海淀。至少现在还是点招模式为主，对学习好的孩子更公平。而且海淀补课方便，鸡娃氛围也更浓厚。这对家长的要求也更高点儿，补课很费时间精力和资金的。

如果孩子是普娃，家长的期望值中等，那西城更合适一些。只要学习不是太差，坚持下来都至少能上高中，能考上大学。虽然西城也得补课，但普通家庭能相对省心一些。

2、720万预算，不好买到学校好还能确定保值的。这种房在西城海淀基本都千万以上，1500万起才保险呢，越是豪宅才越不依赖于学区支撑，自身就能保值。普通学区房都差不多，学区溢价都30%左右，保值情况都较大的依赖于政策。

3、这我也不好说什么了，期望值有点儿高。房子没有十全十美的，更无人能准确预测时机。这还是先自己选吧，学区房的选择我帮不上忙。仅供参考。

提问4：

章哥您好，孩子刚满三岁，出生落户西城陶白片区，对口的小学是宣师一附小，四老房。夫妻名下无房，首套首贷，总价预算600-700万。近期看了西城：牛街的牛街东里、凌云居，广外的朗琴园，长椿街的康乐里小区，宣武门的庄胜二期，椿树园，丰台：开阳里附近的鼎立水岸。目前主要考虑两个方向二选一：

西城：比陶白更好的片区，小学初中比较均衡，初中没有渣校的（陶白初中派位，可能会被派到差初中），或者能直升的小学，名额比较充足，731之后买不会被调出片区的；

丰台：宜居保值的自住大两居或者小三居，看了您的文章，主要考虑草桥的，草桥欣园三区、未来上层、城市间、恋日花都这些。

如果买丰台的，我们想把首套首贷用了之后把四老房转到爸爸名下，但是不知道731之后转，是按731之前的政策还是731之后的多校区划片。如果不转，又担心四老房，父母外区有房这种情况排位最末。

考虑到学区政策的不稳定，不知道是在西城买一个更好的学区还是去丰台买一个保值自住哪个更稳妥。一开始买房的目的主要是为了保值升值，随着看房增多，对学区的了解增多，开始犹豫要不要为了孩子更好的学校买个占坑房。

回答4：

1、既然是用过首房资格之后转四老房，那就用赠与的形式呗，税费一样。这样肯定按照731之前的政策，单校划片。

2、是否买学区房只能是家长决定，这我不好有建议。一般来说是既然有了陶白的学区房，宣师一附小又是老牌牛小，那要想更好的就最好去德胜了。全学区没坑校，七中放到其他学区都不算差的。

但6/700万预算不太好买到德胜，现在基本上800万起。其他的学区也说不好派位是什么情况，相对月坛更好一些，这预算能买到占坑儿房。

3、其他的真不好建议，要我说主要先看孩子的天资了，天资好在愿意努力学习，那就理应得到最好的资源，换到好学区应该的。要是普通的话，那就看家长的期望值了。如果是期望值很高，那就换学区，给孩子更好的保障。期望值要普通的话，那在陶白也不算弱学区了，换不换的意义不大，在哪儿都差不多。

4、这还是先自己定下是否换学区房吧，然后再考虑其他的。仅供参考。

提问5：

章哥，您好，我在北京西二环木樨地地铁站附近工作，目前打算总价600-650万购置90-100平新房或者次新房。最好挨着地铁1号线或者16号线，兼顾自住和保值。看了丰台万年花城、石景山的远洋沁山水和丰台科技园的新房。目前自己觉得沁山水单价有点贵，万年花城房子有点老，丰台科技园的新房有点远。您觉得哪个更好一点？或者有没有其他更好的选择？石景山的新房呢？谢谢

回答5：

1、这没有什么更好，看自己什么目的了，没有标准方案。

2、如果是注重居住体验，以后也不轻易置换了，那就买诺德的。虽然是限竞房，但毕竟中铁的一堆总部都在丰科园，从理论上讲质量不会差。要不业主们维权太方便，哪个开发商老总也不愿意惹麻烦。

3、如果是注重居住的性价比和保值什么的，或者过几年还想置换，那新房就不合适了。万年花城更合适些，尤其是二期和五期濠景是升值很好，肯定将来也比限竞房强的多，置换的时候不吃亏。

4、如果是想兼顾学区，那就看沁山水，学区对口景山远洋，但落户时间要求长，这几年都是五六年以上才稳妥。另外沁山水作为学区房有一定的溢价，不算太高，大概15%左右吧，用不上学位的话就没必要了。

5、石景山新房也一样，注重自住就买了合适，投资保值什么的说不好，看情况吧。仅供参考。

提问6：

章哥你好。背景：目前在望京季景沁园有一套大两居，刚满五唯一，自己精装修住了才3年，住得挺满意的，但孩子快出生了，考虑到之后老人过来带孩子，一家五口人，还有上学问题，考虑置换房子和兼顾学区。

思路1：是一步到位，换三到四居室，比较讲究生活品质，希望居住和位置好一些的小区。同时考虑到小孩，也需要兼顾到较好的学区，不打算太鸡娃，预期继续呆在朝阳即可。

预算方面：季景房子卖掉并清掉贷款，预计到手700万，手头有500-600万现金，也就是总计现金能到1300吧，然后总预算就看能尽量贷款多少了。

考虑过东湖湾三居，和远洋万和城四居之类，但预算方面好像还差一点点，也不太了解这两个小区居住体验、学区方面差异。以及章哥可否再给一些建议选择？

思路2：季景房子目前精装修了还蛮好住的，只是不够大和没学区，但考虑孩子上学尚早，目前主要只是担心未来二套来不及上车，以及手头现金贬值问题。所以也考虑一种方案是先不卖房，利用手上的500现金+再贷点款，在季景附近买个小点房子（比如买一个带学区的一居/小两居，先在家庭总面积和学区角度占坑上车）。两人目前收入较高，存钱还算快，考虑再存一存，以后再整体换大房子好学区，但是这样不确定会不会交易成本太高、时间风险等问题，以及面临小户型学区房该如何选择的问题？

回答6：

1、我要建议当然是东湖湾了，学区是陈分；而万和城小学是芳草地，中学是陈经纶嘉铭。常规排序的话当然是陈分的更好，也省心，九年一贯制。

居住体验这看自己的喜好的，没有标准。如果从保值来说那肯定是东湖湾更强一些了，差的不少呢。万和城是2010年的盘，4.5万，东湖湾在同时期3.5万左右，差距挺大。但现在两个盘的价格差不多，这升值性很明显了。

2、一般建议都是如果有改善的需求，最好一步到位。要不然就算是买了个小房，过几年还是置换。而税费成本是最少5%，以650万来算的话就是30多万。这还不包括装修和时间精力什么的，用租金也不可能在几年内收的回来。所以没什么意义，能一步到位最好。

而且在资金实力足够的情况下，在望京也没必要用小房来占坑儿。东西海这是常规手段，因为溢价太高，至少30%左右。而朝阳大多数的学校都没溢价PG电子网页版，尤其是高端小区，就是常规价值。望京只有部分老小区有些溢价，也不算高，像东湖湾什么的都没有，所以正常买房居住就行，学区和自住同时解决，犯不上分两次麻烦。

3、望京这半年涨了不少，现在要换的话也要尽量缩短空白期。我现在也不知道什么行情，这问当地中介吧。仅供参考。

提问7：

章哥您好，我想买海淀的学籍房，不追求中关村，上地等顶级学区，但也不能是学院路，上庄等垫底的学区，要求次新。目前锁定西三旗附近的安宁佳园，莱圳家园等800左右（含贷款）的2居3居。世华龙樾的回迁房质量行不行，商品房肯定这个预算拿不下了。要不就是四季青那边的北坞嘉园，看着房子挺新，周边环境也很好，但经济适用房是不是将来也不好出手？房屋质量会不会也不如商品房？这两个区域劳烦您分析分析，谢谢。

回答7：

1、北坞嘉园是按照二类经适房管理的性质，其实就是回迁房。这倒没什么不好出手的，看价格了，便宜了都好出手，本来就是回迁房的优势。质量也未必差，只是一般不会超过商品房而已。

这种产品就是自住为主的，就算是质量好，真有多少人会相信吗？就算是相信，真的会为这个多给钱吗？

所以如果是确定为纯自住，或者自住为主吧，回迁房和保障房都无所谓，物美价廉性价比高。就是升值什么的肯定偏弱，最好成绩也就是跟上板块大盘。

2、我建议当然是莱圳家园了，无论是自住或投资都不错。升值在北京算不上最高的也在前列，这就不列举历史走势了，反正挺好。

安宁佳园也差不多，北五环外基本都不弱。其他还有上林溪和新硅谷什么的，板块里基本没有学区溢价，算是海淀性价比高且适合投资的板块。仅供参考。

提问8：

章哥，我们一家三口，首房首贷，希望买个一居或两居，房产保值。首付有200万，打算买500万以内的房子，最好是450万以内，想手头留点现金。在丽泽商务区上班。看了万年花城，怡海花园恒丰园塔楼，都是只能买一居的样子，而且一居很多是朝北，要不就是开间，不是很理想。还有点犹豫的就是觉得周边的建设落后，有点乱。然后又跑去朝阳看房，瞬间觉得高大上，挺想买朝阳。听说朝青和望京很热门，望京最有前景。不过也有点犹豫，知道望京贵，分化也严重，我们的预算只能买老房子。不知道比起丰台来，望京2000年左右的房子升值性怎么样，值不值得入手？您还推荐什么板块吗？

回答8：

1、望京就是这种特点，板块的整体前景很好，但具体到各个小区上苦乐不均。在近十年来，也就是2009年之后，望京的两极分化越来越明显。品质高的小区升值快，老小区不占优势。

这种情况在别的板块也有，但都没有望京明显。只能说这里的资本主义盛行，贫富分配严重不均，收入高的阶层推高了房价，而没给普通阶层留下什么。所以，在望京买老小区，最好的结果是略超大盘，大多数都是拉平就不错，有的还输了一些，只是担了个望京的名头而已。

2、以400多万的预算，不适合望京，一般都是建议600万起，800万以上才更合适，能做到自住+投资，跟上板块的趋势。

如果不嫌远可以看看朝阳五环外，比如常营管庄一带PG电子在线注册，升值情况基本不弱于北京平均值。其实丰台也不错，像万年花城还是赢了的呢，五期濠景更是不弱于望京。我没细算，应该是差不多。

3、再推荐就看看丰台的草桥吧，房龄较新的小区相对多，周边配套也基本成熟。保值升值至少不弱于北京大盘，算是丰台较好的板块。或者是丰科园，怡海向南的四环外郭公庄地铁附近，也有几个次新小区。其实怡海的板楼也挺好，物业更好，只是近些年没有当年名气大了，面子上不再风光，但里子还是很不错的。仅供参考。

提问9：

章哥你好，目前我工作地点在顺义后沙峪（每周3天）和朝阳门（每周必须去一天），太太全职在家，家庭年收入不到50w。由于生2胎，将现有的朝阳区风林绿洲一期（182平）房产置换到了后沙峪中粮祥云国际生活区北区（300平）。请问后沙峪未来发展如何？这次换房选筹思路正确吗？后续如果要置换学区房，如何操作？有可能会去朝阳门或丽泽商务区工作常驻。本次置换交易成本加补款120万。

回答9：

1、后沙峪未来发展，挺好的。地段这么好，各种交通也方便，只有可能越来越受到追捧。思路没什么正确不正确的，房子是用来住的，为了提升居住条件应该置换。

中粮祥云北区，300平，这得分什么产品。祥云的普宅基本正常，跟上了大盘，户型好面积不太大的有的还超出了。别墅是肯定一般，大户型的平层普宅中等，不算弱。

2、后续换学区房，哪里的学区房，总不会再换回风林绿洲吧？

如果以风林绿洲为标准，那能超过朝外的学校还真不多，东西海如果追求稳妥的话也就是德胜、金融街的部分学校，然后是海淀上地也可以算。其他的很难说能和朝外相比，尤其是9年制的。

怎么操作，看资金了，这三个学区常规就是买占坑儿房，800万起吧。真要置换大面积的话有些没必要，成本太高了。

3、这看自己了，我看不太懂什么意思。仅供参考吧。

提问10：

章哥，我补充一下后续，昨晚找中介看了磁器口广渠门内、外房子。现在900多万只能买全北的幸福家园了（阳光还是很重要的），东城也涨了15-20%。刚刚还有一个后续是昨天晚上看中一套新裕可改两居的大一居，今天提价了一百多万，不禁感叹买房就是会遇到各种drama，上次也是碰到一套中信城58平小房子没等谈就买出去的事情。不禁感叹这个时间段可选择的余地真的不太多。

目前已看过广外，陶白，西直门附近，磁器口广渠门附近，确实是普涨15-20%，其他区可能相对涨的少。我现在如果要求2000年后商品房（至少是公房，不能是回迁和商住一起的），两居室，停车方便，有保值性，但能看的房子真的太少了。章哥有什么建议吗，你觉得哪一点可以弱化考虑呢？想要拓展一下思路，假如我想买在900内，章哥还有什么推荐的地段吗？

回答10：

1、Drama？现在这算不上了，就是正常现象，太普遍了，没什么戏剧性。你这是没经历过2009年和2016年，比这疯狂的有的是，什么离奇的事儿都有。

2、弱化，除了最主要的需求其他的都可以弱化。所以建议就是理清需求，然后进行排序，能满足第一个就算是实现目标，两个就是超值，三个以上可遇不可求。

比如你现在要求的是自住（户型面积）+学区+保值+品质（房龄、社区氛围）+停车位，这能选择的肯定不多了。尤其是在现在这种时期，出来一套房就好几个买家盯着，很难能从容的挑选。

3、我建议是如果没结婚，那就把学区先剔除。准备的太早意义不大，虽然说龙体的学区很好，但用不上的话就没必要了。

打个比方吧，很多人都想退了休买辆房车去看世界，但最好是退休之后买，提前买了并不实用，多花油钱停车费，开着上下班还挺累。

其他的排序，我建议是首看品质，次看户型面积，这两条如果能差不多实现，保值也就基本没问题。至于停车位就是细节了，别太强求。

4、我也没什么推荐的地段，既然是广渠门了，那就还看看双井大望路吧。也涨了不少，看看有没有合适的吧。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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