写在前面：

曾经做房地产策划，有接近十年的历史，想来对房地产而言，天问是有发言权的。写这篇文章，就是想从我自己职业的角度，来谈谈我自己感知到的变化。

地产

现在地产业的市场需求发生了质的变化

作为策划人，我们这个行当里面，有吹牛最多的，就会说自己策划某某楼盘很成功，“秒光”“日光盘”，都是可以拿来证明自己策划如何成功的常见词。

如果拿这个来吹牛，我也可以跟你吹一整天。不过，我觉得丢不起这人。

原因无它。我们的房地产业，经历了黄金二十年，这个二十年时间，所有的房子都不愁卖，就算中间打个盹（政策调控），但迟早都是会卖掉的。

当然，这中间，炒房的功不可没，历史上最出名的，当然是“温州炒房团”，“台州炒房团”，还有一支特别的“部队”，叫“温州太太炒房团”。

你别跟我说她们有多专业，我接触过“温州太太炒房团”，几个特征：漂亮、有钱，没文化、爱冲动、出手阔绰。

这正应了一句话：无知者无畏。

但也正因为房地产市场经历黄金二十年，才饿死胆小的，撑死胆大的。

其实，炒房子的人赌什么？赌这个市场，刚需的太多，无论多高的价格入手，反正最后都有人“刚需”接盘。而事实也的确如此。

不过这几年，我突然发现，身边的所有朋友，几乎都不缺房子了，甚至很多朋友房子，是不止一套的。

有机构预测：我们现在的房子，可以提供34亿人居住。

不管有没有理，反正大多数人开始，不缺房子了。

恒大的危机，说穿了，还是因为盲目扩张，但地产方向变了，危机自然就来了。

房子供大于求了

理解地产市场，一定要理解“刚需”的本质

城市的房地产，到底哪些算刚需？

我现在回答你，就两类人。

一类是这个城市大学毕业的，在一个城市读四年大学，多数会选择在这个城市就业成家，工作超过四年，加上如果有对象，对房子的渴求，就自然形成了，再加上我们有自古父母对子女无偿奉献的传统，所以形成，三代人为一代人奉献一套房的事实。

二类是谁？在这个城市外乡人，有的务工，但因为有一技之长，获得可观的收入；还有一些创业成功者，他们获得不错收入之后，大多数人第一选择是在工作地城市购房。

有人问我：不是这很多年，也有城市本地人购房吗？

是有，但不能算刚需，有的也是因为看好地产市场，算投资的一种。还有是原来房子太小，改善型的，他们买一套，也可能空一套小房子出来PG电子登录，比如原来小户型的“房改房”。

目前的情形，是一类市场人群，还有不少“刚需”存在，所以原来我曾经说过：很多城市的房地产市场，决定在大学，一个城市大学多，而且大学教育品质好，985、211类大学多，这个城市房地产就不会差。上海、杭州、北京都如此。

大学不仅仅是拉动地产的刚需，也拉动产业。

但现在的情形是：第二类地产刚需人群，大量减少。城市地产发展太快了，建的房子太多了，如果仅仅是靠第一类的人群，消化不了。

我给杭州算笔账？

2022年，杭州吸纳人口，成绩是不错的，17.2万人的净流入，这个数字，已经秒杀了我们大多数城市了。你可以想象：这个净流入的人口，也可能是房产的刚需。

但杭州现在房产库存是多少呢？

目前杭州新房库存面积近1000万平方米，二手房挂牌量超18万套，这还仅仅是二手房子的挂牌量，如果加上新房的库存1000万平米计算，又是10万套房子。

简单说：杭州现在有28万套房子，需要消化，靠这个17.2万人，肯定远远不足，你就算再加上一些目前不是杭州户口的外地人，仍然可能供需失衡。

这就是为什么，房子卖不动的真相。

房子供大于求是常态

专家论证房地产市场，这条论据不靠谱

现在很多专家，在论证地产市场，很喜欢用一个数据，叫“城市化率”。

我们目前城市化率，大约是65.22%的样子，但我们的城市化率是不均衡的，越发达的地方，城市化率就越高，比如北京，已经达到82%以上了，浙江、江苏、福建、广东，普遍会高于安徽、江西、贵州、四川这些省份。

城市化率，说白了，就是让更多农村人成为城里人，而且很多专家，对标的是西方所谓发达国家PG电子官网，比如美国，其城市化率基本达到86%以上，于是很多专家就得出结论，说我们的城市化率，离发达国家，还有不少空间，来证明房地产市场，仍然大有可为。

我不知道这些专家，是选择性失聪，还是？

其实，今天很多地方的农村人口空心化，已经非常严重，比如安徽，一个村，可能就剩下几十个留守老人。

我们为什么要搞“乡村振兴”？说穿了，现实需要，就是要人口回流，没有年轻人的村庄，谈什么乡村振兴？

乡村人口回流，虽然不多，但这几年也要看到这种现象，在城市内卷越来越严重的当下，农村大学生回流和70后一代人回流，也已经形成一个小趋势。

这里面有三个内在的原因：一是农村大学生回流，往往迫于无奈，比如家庭条件并不是很好的大学生，在城市实现不了买房成家立业，最后选择回到原户口所在地，也不失为明智的选择；二是现在自媒体盛行的时代，农村也创造出来相当不错的创业和就业的机会，我一个老乡，女孩子，回农村拍摄抖音，现在粉丝20万+，年收入并不比在城市务工少；三是70后，甚至80后一代，在城市打工二十年三十年，后来发现大城市买房依然买不起，最后因为年龄的关系，选择回乡。

所以，我估计，乡村振兴越深入下去，农村就业机会越多，城市化率，就不会提升。

我们有我们的国情。

乡村振兴的深入，正在吸引农村人口回流

地产存量市场博弈，或许有两个方向是机会

一个朋友有三套房子，因为杭州房价走势不好，上次打电话跟我探讨这件事。

我的建议：房产短期看政策，中期看土地，远期看人口。所以，手里有房子的，要趁着有政策利好强刺激的时候，赶紧脱手换现金在手上。

朋友问：房产一点机会都没有吗？

我的回答：或许，以后越是高端地产越有机会，比如别墅、排屋等高端地产，在时下很多城市不出让别墅用地的情形下，这些房子，有可能是未来非常紧缺的资源。而且因为是供应富裕阶层，价格贵一点无所谓。

就如你购买一套200万的房子，贵了10万都可能影响你的选择，但你买5000万的别墅，可能连200万都不在乎，这就是背后的思维逻辑。

还有就是房地产，不能粗放化的发展了，我们相当长的时间，因为房地产赚钱太容易了，所以有没有文化，都可以做的。就我上文提到的”温州太太炒房团“，胆子大就行。

但时下市场，有一种房产类型，市场是极度稀缺的，就是”主题文化社区“赋予房产文化属性。其实这一点我多年前，就在江苏淮安做过尝试：比如当时我策划过一个儒家文化主题社区，还有一个叫”幸福里教育社区“，反响不错，但今天看，真的落实的不够好，原因不是这个方向错误，而是房子太好卖了，既然这么好卖，地产商为什么要多花一些成本去落实呢？

但现在，地产市场不同了，打造文化主题社区，可能机会来了——

不过这需要，有文化的地产商，不能都跟许家印似的。

写在最后：

其实地产市场供大于求，不一定全部是坏事，现在看任何产品的市场，真正的蓝海几乎没有PG电子注册首页，一个市场红海，坏处自然是有人玩不下去，选择出局。好处是，有一些新的要素进来，让产品寻求差异化。

谁说不是呢？