2024年4月5日 星期五

一、概述

1.契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

2.契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”，至今已有1600多年的历史。中华人民共和国成立以后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》。

3.特点：

（1）属于财产转移税：契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。

（2）由财产承受人缴纳：—般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。

二、征税范围

契税征税对象为发生土地使用权（不存在土地所有权的问题）和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：

（一）土地使用权出让：一级土地市场的行为（政府卖地）

（二）土地使用权转让：二级土地市场的行为

包括出售、赠与和交换；不包括土地承包经营权和土地经营权的转移（因为不涉及土地使用权的转移，只是经营权的转移）。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的依规定征税。

（三）房屋买卖、赠与、互换

1.房屋买卖

（1）以房产抵债或实物交换房屋

【提示】按房屋现值缴纳。折价抵偿债务按房产折价款缴纳契税。

（2）以房产作投资或作股权转让

【提示1】按投资房产价值或房产买价缴纳。

【提示2】自有房产作股投入本人独资经营企业免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

2.房屋赠与：房屋受赠人缴纳契税。

【提示1】获奖方式取得房屋产权的照章缴纳契税。

【提示2】对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。（注意是否为法定继承人）

3.房屋互换：包括房屋使用权交换和房屋所有权交换。

【提示】双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

（四）房屋附属设施等有关契税政策

1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。

5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

【提示】计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续PG电子在线注册，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

三、纳税人：在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

四、税率：幅度比例税率PG电子官网，税率幅度为3%～5%。

【提示1】契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定PG电子在线注册，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

【提示2】省、自治区、直辖市可以依照规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

五、计税依据（不含增值税）

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖：转移合同确定的成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为：税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

3.土地使用权互换、房屋互换，互换的土地使用权、房屋价格的差额。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

【提示】

顺口溜：卖房卖地成交价，赠房赠地核定价，换房换地用差价。

4.出让国有土地使用权的：承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

六、应纳税额的计算

应纳税额＝计税依据（不含增值税）×税率

七、征收管理

1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

2.纳税期限：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

【提示】在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

3.纳税地点：土地、房屋所在地缴纳。