地产市场改革研究系列之一

2021 年10 月23 日，全国人大会常委会公布关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，试点期限为五年，实施启动时间由国务院确定。今年以来，财政部等部委已多次提及推进房产税改革，试点工作的决定标志着房产税落地再进一步。房地产税的推行对中国地产的供需结构会产生深远的影响，值得长期研究——我们在本文中梳理现行的上海和重庆房产税方案，并以上海为例，为围绕着房产税推行及地产市场改革的一系列宏观研究“开题”。

早在2011 年，中国的房产税改革试点已始于上海和重庆。2009 年国务院决定开启房地产税试点改革，2011 年上海和重庆率先启动。两地房产税试点工作的出发点都是进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，但两市的试点方案在房产税具体征收范围、计税基础等方面有所不同——总体上来说，上海模式以多套房为主要征收对象，重庆模式则以高端豪宅为重点征收对象。

截至2020 年，上海和重庆的房产税占地方财政收入比重仍然较低，分别为2.8%和3.4%；房产税与土地出让金相比亦相当微小，房产税试点扩围和扩容势在必行。参考英美及日韩等较为成熟的国际经验，房产税往往是地方政府财政收入的重要来源；例如2019 年美国的房产税占到其全部税收的12%。

然而，上海和重庆的房产税试点均有免征范围较大、税率较低，且大部分被征税房屋为新增住房而非存量住房等特点，这导致房产税占地方财政收入比重仍然很低。截至2020 年，上海的房产税为199 亿元，占财政收入的比重仅有2.8%，或相当于当年土地出让金的6.6%；重庆的房产税为72亿元，占财政收入比重为3.4%，或相当于当年土地出让金的3.3%。

由此可见，房产税税率上升及税基扩大均在所难免。

新一轮房产税改革试点可能会在更多城市进行；同时，现有的上海和重庆模式可能也会有一些改变。我们以上海现行房产税为例，进行简单估算。

1) 我们估算PG电子网页版，2011 年之后成交的上海房产中，有约14%-33%的房屋在缴纳房产税。上海的房产税范围限于2011 年以后成交的房屋、并非全部存量房屋，并对首套住房和人均不超过60 平米的住房免税，税率则分为0.4%和0.6%两档。2011 年以来PG电子注册首页，上海累计的商品房成交额（包括新房及二手房，按当年成交价格计）约为12 万亿元；如果全部征税，理论上可征收的房产税约为426 亿元。但实际2020 年上海征收的房产税为199 亿元，二者之间的差距源于：房产税既包括住宅，亦包括商业房；此外，有相当部分的房屋符合免税要求。由此，我们通过假定住宅房产税的占比，可简单推算出实际缴纳房产税的住宅占比可能在14%-33%之间。

2) 如果上海房产税的征税范围进一步扩大，住宅房产税可能较现行规模增加2-3 倍。按人均居住面积、当前房价和人口估算，上海2020 年存量房屋价值可能达到约48 万亿。也就是说，尽管上海已实行房产税试点十年，但真正被纳入计税范围的房屋仍然只占到存量的一小部分。值得注意的是，现行房产税的计税价格是当年的交易价格，而近十年来上海房价已翻了一番。

从国际惯例来看，一般将房产评估值作为计税依据。因此，如果房产税征税范围进一步扩大，住宅房产税将显著增加。

3) 从资产定价的角度看，征收房产税会对房产作为资产的净现金流产生负面影响，减少对房地产作为资产配置的边际需求。用租金（即不拥有房产的机会成本）衡量房地作为资产的现金收益，房产税的推行会增加房屋的持有成本、降低房地产作为金融资产的净现金流产生能力。以上海为例，根据中国房地产业协会数据，2020 年9 月租金均值大约为95 元/平米/月，而平均房价为66,065 元/平米，这意味着租金回报率在1.7%左右。诚然，在现行方案下，仅有部分房产缴纳房产税且税率只有0.4%-0.6%PG电子官网，远不足将所影响的房产的模拟现金流转为负值。但随着改革的推进，不排除负面影响进一步上升——若房产税计税范围扩大、或税率提高，则房产资产的净现金流可能大幅降低、甚至转负。

4) 未来房产税试点可能会拓展至更多城市，尤其是近年来房价涨幅较大、城市管理水平较高（即征税可行性高）的地区。在商品房销售方面，大城市的集聚效应尤为明显——2020年全国一线城市（北京、上海、深圳、广州）加上重庆、杭州、南京、武汉、成都等销售规模较大城市的住宅销售额达到3.46 万亿元，占全国的22.4%；此外，一线城市的二手房交易比例更高，成交面积可能占到全国总量的近20%。考虑到热点城市在过去几年的房价上涨较快，而征税的条件相对三四线城市更为成熟，房产税试点可能会逐步扩大至这些区域。

当然，实际征收房产税的规模仍将受到诸多因素的影响，包括课税对象的范围，税率，计税价值，以及免征范围等等。同时，各地区大概率将根据当地实际情况因城施策。

新一轮的房地产税试点可能会循序渐进，对房地产市场的影响程度则取决于征税的细则和力度。短期内，房地产销售和投资本身周期性降温的负面影响可能更值得关注。今年3 季度以来，在房贷利率上升、居民收入恢复缓慢、房地产企业违约风险加剧等多重因素影响下，房地产销售降速明显加快，9 月全国房地产销售额和销售面积同比增速下降至-1.2%和-3.5%。同时，开发商资金面持续偏紧，且土地成交快速降温，9 月房地产投资同比增速亦快速下行至-3.6%。房地产行业不仅在总需求中占比可观，更涉及较多上下游制造业及消费品行业，其投资和销售的快速降温可能会对短期增长造成较大拖累。

房产税推行是房地产长效调控机制中的关键一环，对居民资产配置有深远影响，对缩小收入及财富差距均会起到“四两拨千斤”的作用。同时，房产税对地产发展模式转型下的地方收入形成有效“补充”。在“共同富裕”的长期发展目标下，财税制度改革、尤其是引进财产性税收（其中包括房产税）是制度建设的主要方向。房产税试点扩容乃至立法推行对于健全地方财税体系大有裨益，而房产税本身也将成为地方政府财政收入的有益补充。中长期来看，房产税改革的重要目的亦包括防止房价过快上涨，引导住房合理消费和居民资产合理配置。不可否认的是，房产税将进一步引导市场形成“房住不炒”的坚定预期。

风险提示：房地产行业周期性快速降温，拖累整体经济增长。