二、房地产估价机构
名称：宁波恒正房地产估价有限公司
三、估价目的
为房地产进行司法处置提供价值参考依据
四、估价对象概况
（一） 本次估价范围
根据估价委托人提供的资料及估价人员现场踏勘，本次估价对象为XXX单独所有的位于宁波市鄞州区潘火街道宜家花园16幢20号1702室房地产。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的房地产市场价格。
（二） 房地产登记状况
不动产权证号: 浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0298453号；
权利人：XXX；
共有情况：单独所有；
房屋坐落：宁波市鄞州区潘火街道宜家花园16幢20号1702室；
权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；
权利性质：出让/市场化商品房；
用途：城镇住宅用地/住宅；
使用期限：国有建设用地使用权至2080年05月12日止；
面积：土地使用权面积48.71M2（全部为分摊面积）/房屋建筑面积100.17M2（其中专有建筑面积77.64M2，分摊建筑面积22.53M2）。
（三） 房地产实物状况
1、建筑物实物状况
估价对象为宁波市鄞州区“宜家花园二期”内住宅用房，房屋质量完好，钢混结构，总层数三十层，估价对象位于第十七层；室内布局为三室两厅一厨两卫一阳台PG电子app下载，装有中央空调，装修如下：
客厅：地面为地砖，墙面为涂料刷白，吊顶，电视背景墙（墙布）；
餐厅：地面为地砖，墙面为涂料刷白，吊顶；
厨房：地面为地砖，墙面为墙砖，集成吊顶，固定橱柜一组；
朝东房间：地面为复合实木地板，墙面为涂料刷白，吊顶，固定衣橱一组；
东侧朝南房间：地面为复合实木地板，墙面为涂料刷白，吊顶，固定衣橱一组；
西侧朝南房间：地面为复合实木地板，墙面为涂料刷白，吊顶，固定衣橱一组，嵌入式书架一组；
卫生间干湿分离：干区地面为地砖，墙面为墙砖，吊顶，洗手台一个，固定柜子一组；湿区地面为地砖，墙面为墙砖，集成吊顶，淋浴房，基本卫生设备；
阳台：地面为地砖，墙面为墙砖，吊顶，水槽一个。
2、土地实物状况
估价对象土地形状规整，地势平坦，土地使用权总面积为48.71平方米，至价值时点，该宗地红线内外基础设施达到“五通一平”(即通路、供电、供水、排水、通讯及红线内场地平整)。
3、基础设施和公共配套设施完备程度及周围环境状况
估价对象位于宁波市鄞州区“宜家花园二期”，小区东靠河流、南临潘火路、西临宜园路、北临甬骅路，估价对象位于小区北侧，近公交“潘火路海晏南路口”站，138路、177路东环线等多条公交线路进过，距宁波轨道交通5号线“曹隘站”直线距离仅600米，交通便利。近东南小学（海晏路校区）、宜家家居、红星美凯龙、潘火实验中学等，周边生活配套设施齐全，附近有颐璟园、东方丽都、世纪花园等住宅小区分布，居住氛围良好。
五、价值日期
2022年11月30日，价值日期确定依据：根据现场勘查日期决定。
六、价值类型
本次估价采用公开市场价值标准。
本次估价对象价值隐含下列内涵
用途：估价对象设计用途为住宅；
⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法权属和土地使用权，土地使用权类型为出让；
⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权（含固定装修及中央空调）及其占用范围内的土地使用权价格。
七、估价依据
1、法律、法规和政策文件
(1)《中华人民共和国物权法》；
(2)《中华人民共和国土地管理法》;
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
(5)《中华人民共和国担保法》；
(6)《中国人民共和国资产评估法》；
(7)《中华人民共和国房地产管理法》;
2. 技术规程
(1)《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)；
(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)；
(4)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)；
3. 其它
(1)估价对象建筑面积和土地面积来源与委托人提供的“浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0298453号”《不动产权证》复印件等资料；
(2) 估价委托人提供的“（2022）浙0212评字第897号”《宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书》；
(3) 估价委托人提供的其他相关资料；
(4) 估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料。
(5) 本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值日期原则，结合估价目的对估价对象进行估价。
1、独立、客观、公正原则
要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2、合法原则
房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。
3、最高最佳使用原则
房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的最可能的使用，这种最可能的使用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
4、替代原则
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
5、价值日期原则
价值日期原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值日期时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值日期上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，房地产估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。
九、房地产估价方法
（一）房地产估价方法
本次估价采用公开市场价值标准，评估结果为该估价对象房地产进行司法处置的市场价值，以人民币作为本位币。根据估价原则，我们认真仔细地分析了本项目的具体情况，决定采用比较法和收益法进行评估。
（二）技术路线
1、比较法
比较法公式为：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
在与委估标的处于同一供需圈内PG电子官网，选取近期成交的与委估标的类似的三个可比实例，分别与委估标的进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准价格，再与委估标的建筑面积相乘后得出委估标的总价格。
2、收益法
收益估价法进行的步骤如下：
（1）搜集有关收入和费用的资料；
（2）估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；
（3）估算运营费用（包括物业维修费、管理费、水电费、税金等）；
（4）估算净收益；
（5）选用适当的报酬率或资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法公式：
V＝A[1－1/（1＋Y）t]/Y
其中：V —— 房地产在价值时点的收益价格
A —— 房地产在未来第一年净运营收益
Y —— 房地产的报酬率（资本化率）
t —— 房地产的收益年限
3、对上述两种估价方法测算结果进行分析、比较并分别赋予各自的权重，采用加权平均法得出该估价对象房地产的市场价值。
十、估价结果
本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法PG电子在线注册，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX单独所有的位于宁波市鄞州区潘火街道宜家花园16幢20号1702室房地产在价值日期的正常市场价格为人民币314.8万元（含固定装修及中央空调价值约16万元），大写人民币叁佰壹拾肆万捌仟元整。
十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章
估价师姓名
注册证书号
签 字
XXX
XXX
十二、估价作业日期
2022年11月30日至2022年12月07日
十三、出具报告日期
2022年12月07日
十四、估价报告应用的有效期
本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2022年12月07日至2023年12月06日有效。